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房屋买卖“恶意串通”典型裁判

时间:2018-01-17 09:11:00  来源:  作者:

房屋买卖“恶意串通”情形典型裁判


       在房屋买卖合同纠纷中,出卖人与第三人恶意串通,损害购房人利益的情况,多有发生。本文试从几则典型案例入手,就司法裁判对“恶意串通”情形的认定予以归纳,供读者参考。

   一、最高院裁判观点:以明显不合理低价转让房屋,且转让行为发生时房屋存有明显权属不明情况的,可以认定为买卖当事人主观上存有恶意。

【案例】最高人民法院周粗坑、黄宏强等与周粗坑、广州东浚开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案

【案号】(2015)民申字第2577号

【法院认定】最高法院认为,当事人订立合同或从事交易时是否善意,属于其主观心理状态,一般需要从交易行为的客观情况等外在表现来综合认定。原审法院判定周粗坑为非善意购买人主要考量以下因素:

1、关于周粗坑是否见过朱勇萍的问题。周粗坑在一审时陈述其与朱勇萍在中介公司签订《购房协议书》,但在二审庭审时又称其从未见过朱勇萍,两者截然相反。

2、关于房屋交易价格的问题。周粗坑与朱勇萍签订的《购房协议书》约定的房屋价格为1650000元,但案涉证据显示其交易完税价格是1080000元,该价格远低于其签订房屋买卖合同时的市场价格。

3、关于收款方周伟刚的身份问题。在一审庭前证据交换时周粗坑称周伟刚是朱勇萍的老公,付款前见过两者的结婚证,且朱勇萍当时要求其汇款至周伟刚名下。但在一审庭审中其又称周伟刚为中介公司的工作人员。

4、关于付款行为的问题。周粗坑称其是一位在广州做了二十年生意的商人,并用其一生积蓄购买案涉房屋。但其又称忘记了付款的具体情况,也不清楚案涉房屋的最终交易完税的价格,有违常理。原判决根据查明的事实,考量了周粗坑在订立合同时及履行合同过程中存在诸多与日常生活经验法则相悖的情形,认定周粗坑为非善意购买人,并无不当。

5?本案中,东浚公司在将房屋出售给黄宏强、赵亚星多年后又以明显低价转让案涉房屋给朱勇萍,后朱勇萍又以明显低价将房屋转让给周粗坑,而上述转让行为均发生在黄宏强、赵亚星通过诉讼主张案涉房屋权属的过程中。且经原审查明,周粗坑受让案涉房屋亦非善意购买人,故东浚公司、朱勇萍及周粗坑在买卖案涉房屋时主观上存在恶意。原判决根据上述查明的事实,在全面分析案涉房屋买卖合同约定的内容、客观交易情况以及朱勇萍、周粗坑的陈述内容等基础上依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项之规定,认定东浚公司与朱勇萍以及朱勇萍与周粗坑之间分别构成恶意串通,损害了黄宏强、赵亚星的利益,并因此确认东浚公司与朱勇萍、朱勇萍与周粗坑之间的案涉房屋买卖合同无效,于法有据。

二、最高院裁判观点:出卖人出售房屋并由买受人占有、使用多年后,又将房屋出卖给他人并办理产权登记,可认为其行为明显存在恶意;购房人违背常理,在房屋已被他人占有、使用的情况下,未实地考察房屋相关情况可认定为其主观上明显有恶意。

【案例】最高人民法院张耀军、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案号】(2017)最高法民申2628号

【法院认定】最高法院经审查认为,原审基于下列事实认定大洋公司与张耀军存在恶意串通并无不当:

1、大洋公司作为房屋出卖人在明知案涉商铺已出售给马俊并由其占有使用多年,且一直未办理房产过户手续的情况下,又与张耀军签订《房屋买卖合同》,并在签订合同后为张耀军办理了产权登记,其行为明显存在恶意。

2?张耀军仅提供其向其他个人转款的证据,尚不足以证实所转款项实际系向大洋公司支付的主张,故抵顶债务的基础事实是否形成尚不明确,张耀军应承担举证不利的法律后果。

3?张耀军称其对抵顶2685.8万元欠款的案涉商铺已出售的事实并不知情,但从常理上判断,在大额债务以案涉商铺抵顶前,张耀军理应实地现场查看案涉房屋的状态,在案涉房屋已被承租人占有、使用的情况下,理应设法通过承租人了解谁是出租人、谁是商铺的所有人、承租期限等等相关情况,故张耀军称其对案涉商铺已出售不知情难以令人信服。原审法院基于上述事实,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定张耀军与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效,并不存在法律适用问题。

   三、江苏省高院裁判观点:出卖人出售置换的拆迁安置房后,在房屋上又设立抵押权,可认定为其存在明显恶意;购房人未对房屋实际占有、使用状况等作实地了解与核实,与常理不符,可认定为恶意串通。

【案例】江苏省高级人民法院曹红卫与薛信阔、施福元等房屋买卖合同纠纷案

【案号】(2016)苏民申字第186号

  【法院认定】关于薛信阔与施福元签订的房屋买卖合同是否有效的问题。江苏省高院认为,薛信阔与施福元签订的房屋买卖合同存在恶意串通损害他人利益的情形,应认定为无效。理由为:

1、涉案房屋为施福元置换后的拆迁安置房,在施福元取得房屋产权证后,其明知该房屋早已出售他人,还将该房抵押向薛信阔借款,并与张久龙办理委托售房公证,存在一房二卖的明显恶意。

2、曹红卫向公安报案后,经公安向施福元询问,其称已将房屋出售他人的情况明确告知薛信阔。薛信阔虽予否认,但作为购房人,却未对房屋结构、装潢以及实际占有使用状况等作实地了解与核实,与常理不符。

3、从涉案房屋的买卖合同看,购房款仅为1.5万元,薛信阔称实际房款为76.5万元,另75万元以施福元所欠借款相抵。而该75万元借款,从公安调查情况看,存在循环转账的情形,即从薛信阔向施福元转账75万元后,又从施福元转回给薛信阔会计曹林春,再转回薛信阔。

4、与薛信阔签订房屋买卖合同的并非施福元本人,而是张久龙,施福元与张久龙在2013年12月签订抵押借款合同时即已办理了委托售房公证,而薛信阔也认可张久龙系其公司员工。

综上,一、二审法院以薛信阔与施福元恶意串通签订房屋买卖合同,侵害曹红卫利益,认定该合同无效,并无不当。

四、江苏省高院裁判观点:房屋出卖人违背诚实信用原则,再次出卖房屋,主观上明显具有恶意;购买人未实地考察了解房屋客观情况,仅通过产权证上信息了解房屋基本情况,严重违背生活常理。

【案例】江苏省高级人民法院陈荣、孙华斌与陈荣、孙华斌等房屋买卖合同纠纷案

【案号】(2015)苏审二民申字第00791号

  【法院认定】江苏省高院认为恶意串通本来就很隐蔽,要取得直接证据难度较大,但可以通过对当事人的行为进行分析得出结论。

首先,张万春(王书珍)与孙华斌签订房屋买卖合同,收取了全部房款,却不履行合同义务,一房两卖,违背诚实信用原则,主观上明显具有恶意。

其次,从陈荣的行为来分析,根据日常生活经验,普通居民购买房屋属于生活中的重大事项,买受人一般会先行对房屋进行实地考察,了解相关情况。作为买受人的陈荣在购买涉案房屋时,对涉案房屋的客观状况一概不知,并称其是在办理房屋产权证时通过产权证上的信息了解到涉案房屋的基本情况,严重违背生活常理。且在房产证办理之前,张万春与孙华斌为涉案房屋发生纠纷并报警,该事件在当地产生了一定影响,陈荣声称对此情况不知晓,仍然办理过户手续,亦不符合常理。二审判决认定陈荣在订立合同及办理过户手续过程中存在主观恶意,对涉案房屋并非善意取得,进而认定张万春与陈荣恶意串通签订合同,损害了孙华斌的利益,该房屋买卖合同无效并无不当。

五、余论

《合同法》第52条第2项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的情况,合同无效。根据该法条的规定,该无效合同的构成要件分为主观与客观两方面的因素,主观因素为恶意串通,即当事人之间具有共同目的,希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。客观因素为合同损害国家、集体或者第三人利益。

由于恶意串通存在主观方面的因素,因而存在隐蔽性的特点,故司法实务较难把握,相关司法裁判对于“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方是否具有主观故意,并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定。[1]该意见对于认定房屋买卖合同中恶意串通的情形,具有重要的价值。(作者:汪伦、张小丰)(2018/1/15)



[1] 参见“孙全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案”[最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号],载《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第10期。


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