李云亮说业主物权（续53）
为比较地方立法而写（中）：小区控制权属于小区内的全体业主（16）
文/李云亮
上篇短文，我点赞《深圳经济特区物业管理条例》（草案）。与之前我批评《湖南省物业管理条例》（草案）口吻不同。
深圳草案，一眼就有二个亮点：1、法不厌繁；2、以宗地确定物管边界。不俗。
有网友徐先生看完我《为比较地方立法而写（上）》，在微信公众号上给我留言：“2012年修订的江苏省物业管理条例中就专门设置物业管理区域一章了。”
我上网查询，2012年修订的《江苏省物业管理条例》的确增立了“第二章 物业管理区域”，并成为江苏物业管理的原始概念。
江苏对“物业管理区域”的原始理解，与深圳对“物业管理区域”的原始理解，二者不同。区别很大。
深圳的物业管理区域划分原则：“根据物业建设用地宗地范围确定”——自然，客观，具有不可动摇的先天性。
深圳的物业管理区域划分，无他人动摇业主物业管理区域的可能，能避免嘈杂的社会干扰。深圳针对宗地，还规定“新出让土地应当遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则，合理确定宗地规模。”宗地，宗地，别无其它，干净简洁。有时，法不厌繁会隐藏其他目的。
业主物业管理区域的实质，是购房者（业主）与开发商交易所得之实体物的物权。其中99%是业主之间共有的不动产实体物权。业主个人占有的独立单元空间（空间，空间，空间）只有依附在那99%不动产实体物上，才有可区分的经济价值。现在的商品房物权论说，重笔描绘业主个人的独立单元空间，淡写业主共有的不动产实体物权。本末倒置。
我看江苏的物业管理区域划分原则（第七条）：“综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。”并且“规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。”综合考虑，应当听取，等等，法不厌繁的其他目的赫然在目。
江苏的物业管理区域划分，还授权建设单位可结合其他因素划定，这给开发商干扰业主应有的共有不动产物权，留下充分可能：“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”（第七条）
江苏的物业管理区域划分，已经想到“红线图范围”；湖南的物业管理区域划分，也想到“建设项目用地规划许可证确定的用地范围”。江苏和湖南的物业管理区域都有宗地意识了。但是，他们的进化，还没有明确的物业管理区域宗地概念、宗地原则。
我欣赏《深圳经济特区物业管理条例》（修订草案征求意见稿）的是，它有物业管理区域宗地概念、宗地原则——明确推进半步。
为何是“半步”？不能一步？。
在《物权法》没有明确建设所用之宗地（使用权）归业主共有之前，其下位法就不能明目张胆逾越确权。
深圳只是说“物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定”。它不能明说，宗地范围内，业主的物业管理权，来自业主共有宗地的使用权。
业主对宗地共有使用权，应该由《物权法》明其义、定其理。所以我说：我欣赏《深圳经济特区物业管理条例》（草案）的是，它有半步推进。
业主宗地内的物业管理权，一定要有正当的、自然的权利来源。这个权利来源，非地方行政许可，亦非地方立法许可。
业主的物业管理权一定要来源于《物权法》。这是宗地内业主的物业管理权的自然来源。
当全国各省市的物业管理条例，都照深圳定义，进化到“物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定。”那么，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”确定业主共有“物业建设用地宗地”之规，指日可待了。
（未完待续）20171209
|
