李云亮说业主物权（续56）
美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（19）
文/李云亮
为什么不厌其烦，我指责《物权法》“业主的建筑物区分所有权”？因其逻辑方向有问题。以致，现实生活中，业主的建筑物区分所有，各方冲突壮烈又无穷尽。
人人皆知，汽车走上高速路，最烦心方向错误——不能立即掉头。现在，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”在路上，方向不对。出口何在？这是我要解说的。
立法掉头，麻烦在于思维抽象。说立法方向错了，必须介绍域外法例，以供思维行者参考。那么，我就以美国和香港地区法律为例，辅以其他国家和地区法律为证，指明方向。
人们为什么要相信我说，《物权法》“业主的建筑物区分所有权”逻辑方向错了？
毕竟，每位业主都拿到一本《不动产权证书》。每本《不动产权证书》皆载明业主的专有权利。而且，许多人，包括业主，并不在意《不动产权证书》所载内容是否完整。
房地产“炒作”风行于世，一本《不动产权证书》就是房地产经济的一个交易符节。击鼓传“书”。没人在乎出手的《不动产权证书》传到他人手中，其权利是否圆满。悲哉！
一旦“房子是用来住的”，业主自己入住时间稍长，就会有各种悲剧上演，皆因“业主的建筑物区分所有权”权利不完整。
业主的《不动产权证书》写明业主的所有权（单元），这个所有权不完整吗？还有没登记在案的其他权利？
起码，《物权法》第七十条之“（业主）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，没有登记在业主名下。
参与起草《不动产登记条例(征求意见稿)》的社科院学者孙宪忠在记者访谈中表示：“不动产的权利人要充分意识到，只有获得登记才能够获得法律的充分承认和保护。”（记者 李丹丹：《专家：只有登记才受保护》，2014-08-28人民网）
至少，《不动产权证书》只登记单元空间，与业主付出经济对价所涵内容不相等。孙宪忠教授对此评价：“说来奇怪的是, 这一权利竟然基本上没有供权利人独立支配的建筑物部分”。（孙宪忠：《当代不动产法评述（十）》，载《中国土地》1997年第1期）
开发商不是慈善家。开发商出售其开发的商品房小区，销售收入会统计每一寸土地、每一粒沙子的物质成本（经营利润另计）。以砂石堆砌成房子而言，眼下的开发商建成大“鸟笼”，把“鸟笼”内的空间卖给业主，登记在业主名下仅为“鸟笼”空间。理论上，“鸟笼”还提在开发商的手中。现实中，这是“大产权证”不会消失的物理原因。
统计业主登记内容，竟缺失商品房小区物质内容。这种缺失，是建筑物区分所有理论主流逻辑误导形成的。这也实际导致业主权利缺失。以致开发商“大产权”继续存在，与业主“小产权”并存。这种并存，决定了最高人民法院直言“大产权”与“小产权”，即商品房小区物权登记被二元化。
（未完待续）20180108
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