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小区控制权属于小区内的全体业主(19)

时间:2018-01-11 08:52:11  来源:  作者:

李云亮说业主物权(续56)


美国法律如何规定:小区控制权属于小区内的全体业主(19)


文/李云亮


为什么不厌其烦,我指责《物权法》“业主的建筑物区分所有权”?因其逻辑方向有问题。以致,现实生活中,业主的建筑物区分所有,各方冲突壮烈又无穷尽。


人人皆知,汽车走上高速路,最烦心方向错误——不能立即掉头。现在,《物权法》“业主的建筑物区分所有权”在路上,方向不对。出口何在?这是我要解说的。


立法掉头,麻烦在于思维抽象。说立法方向错了,必须介绍域外法例,以供思维行者参考。那么,我就以美国和香港地区法律为例,辅以其他国家和地区法律为证,指明方向。


人们为什么要相信我说,《物权法》“业主的建筑物区分所有权”逻辑方向错了?


毕竟,每位业主都拿到一本《不动产权证书》。每本《不动产权证书》皆载明业主的专有权利。而且,许多人,包括业主,并不在意《不动产权证书》所载内容是否完整。


房地产“炒作”风行于世,一本《不动产权证书》就是房地产经济的一个交易符节。击鼓传“书”。没人在乎出手的《不动产权证书》传到他人手中,其权利是否圆满。悲哉!


一旦“房子是用来住的”,业主自己入住时间稍长,就会有各种悲剧上演,皆因“业主的建筑物区分所有权”权利不完整。


业主的《不动产权证书》写明业主的所有权(单元),这个所有权不完整吗?还有没登记在案的其他权利?


起码,《物权法》第七十条之“(业主)对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,没有登记在业主名下。


参与起草《不动产登记条例(征求意见稿)》的社科院学者孙宪忠在记者访谈中表示:“不动产的权利人要充分意识到,只有获得登记才能够获得法律的充分承认和保护。”(记者 李丹丹:《专家:只有登记才受保护》,2014-08-28人民网)


至少,《不动产权证书》只登记单元空间,与业主付出经济对价所涵内容不相等。孙宪忠教授对此评价:“说来奇怪的是, 这一权利竟然基本上没有供权利人独立支配的建筑物部分”。(孙宪忠:《当代不动产法评述(十)》,载《中国土地》1997年第1期)


开发商不是慈善家。开发商出售其开发的商品房小区,销售收入会统计每一寸土地、每一粒沙子的物质成本(经营利润另计)。以砂石堆砌成房子而言,眼下的开发商建成大“鸟笼”,把“鸟笼”内的空间卖给业主,登记在业主名下仅为“鸟笼”空间。理论上,“鸟笼”还提在开发商的手中。现实中,这是“大产权证”不会消失的物理原因。


统计业主登记内容,竟缺失商品房小区物质内容。这种缺失,是建筑物区分所有理论主流逻辑误导形成的。这也实际导致业主权利缺失。以致开发商“大产权”继续存在,与业主“小产权”并存。这种并存,决定了最高人民法院直言“大产权”与“小产权”,即商品房小区物权登记被二元化。


(未完待续)20180108


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